Beim Verkauf und Vermietung einer Immobilie lauern unzählige Fallstricke, die sich bei Beauftragung eines fachkundigen Immobilienmaklers umschiffen lassen. Wir veröffentlichen hier einige Hinweise dazu (ohne Anspruch auf Vollständigkeit).
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Es gibt diverse Unterlagen, die beim Immobilienverkauf von zwingender Notwendigkeit sind. Viele davon werden von der finanzierenden Bank eingefordert. Sorgen Sie dafür, dass vor Vermarktungsbeginn alles vorliegt, am besten gleich in elektronischer Form (PDF-Dateien).
Diese Unterlagen benötigen Sie unbedingt:
– aktueller Grundbuchauszug*
– aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (sogenannte Flurkarte)*
– Grundrisse
– Flächenberechnungen
– Bescheid über Grundbesitzabgaben
– Nachweis über vorhandene Gebäudeversicherung)
– Energieausweis
– Teilungserklärung
– Aufteilungsplan
– Protokolle der letzten Eigentümerversammlung
(besser: der letzten drei Versammlungen)
– letzte Hausgeldabrechnung
– aktueller Wirtschaftsplan
– Schnitt- und Ansichtszeichnungen
– Verbrauchsabrechnungen
* sollte nicht älter als sechs Monate sein, manche Finanzierer verlangen sogar maximal drei Monate alte Dokumente.
Lassen Sie den erzielbaren Verkaufswert Ihrer Immobilie fachkundig ermitteln. Eine falsche Preisstrategie kann den Verkauf erheblich behindern und führt in der Regel zu einem deutlich schlechteren Ergebnis. Gerne erstellen wir ein Verkaufswertgutachten für Sie.
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Für den Verkauf sollten Sie Ihre Immobilie optimal präsentieren. Einige Maßnahmen sind kostengünstig, bringen aber sehr viel (z.B. Erneuerung von Silikonfugen, Anstriche etc.). Diese sollten Sie unbedingt vor Vermarktungsbeginn umsetzen.
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Um Ihre Immobilie optimal präsentieren zu können, bedarf es exzellenter Fotos. Erliegen Sie bitte nicht der Versuchung, Handy-Fotos zu machen. Diese können bei Weitem nicht mit der Qualität einer Spiegelreflexkamera mithalten.
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Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es sollte einfach perfekt sein, um eine möglichst große Nachfrage zu erzeugen. Neben optimalen Fotos (s.o.) gehören ansprechende Texte und alle wichtigen Informationen über die Immobilie dazu, so auch die Daten gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung – kurz: EnEV (siehe: Energieausweis) oder Informationen über erfolgte Renovierungs- /Sanierungsmaßnahmen.
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Seit 2014 ist die Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung und Verkauf gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Bei Abweichungen drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro! Bei Wohnungen hilft hier Ihre Hausverwaltung weiter. Für Häuser müssen Sie sich selbst darum kümmern. Gerne lassen wir einen Energieausweis für Sie erstellen.
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Immobilien werden heute fast ausschließlich über das Internet vermarktet. Wir inserieren unsere Immobilien grundsätzlich in fast allen verfügbaren Immobilienportalen.
Sie müssen sich einen Anbieter suchen, der eine möglichst große Verbreitung ermöglicht. Ein Inserat über drei Monate kostet bei einem der führenden Anbieter mindestens 249 Euro. Um alle wesentlichen Immobilienportale abdecken zu können, müssen Sie aber mit Kosten von mindestens 500 Euro für drei Monate rechnen.
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Sobald Ihr Inserat online ist, stellen sich im Regelfall recht schnell Anfragen ein. Stellen Sie sicher, dass Sie diese innerhalb von 24 Stunden beantworten können. Darüber hinaus sollten Sie telefonisch gut erreichbar sein und zeitnah Besichtigungstermine ermöglichen können.
Achtung: Bei Immobilien in gefragten Lagen werden Sie bis zu 100 Anfragen innerhalb von zwei Tagen erhalten.
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Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck! Sie sollten Ihre Immobilie daher für die Besichtigung optimal vorbereiten. So präsentieren Sie Ihr Heim am besten im aufgeräumten und gereinigtem Zustand sowie optimal beleuchtet. Keine störenden, sondern allenfalls förderliche Gerüche sind wahrnehmbar.
Vermeiden Sie Sammelbesichtigungen. Sie haben die Interessenten dann nicht unter Kontrolle und können sich ihnen nicht optimal widmen.
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Liegt Ihnen eine Kaufzusage vor und haben Sie sich mit dem Käufer auf einen Verkaufspreis sowie auf einen Übergabetermin geeinigt, folgt die Vorbereitung des Beurkundungstermins. Ganz wichtig ist es zunächst, dass Sie dem Käufer alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen.
Dann kontaktieren Sie bitte einen Notar und übermitteln Sie ihm bitte alle relevanten Daten. Der Notar wird Ihnen und den Käufern mitteilen, was er benötigt. Er erstellt anschließend einen Kaufvertragsentwurf und versendet diesen an Käufer und Verkäufer.
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Stellen Sie unbedingt sicher, dass der Käufer bis zum Beurkundungstermin eine Finanzierungszusage seiner Bank vorlegt oder aber einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis erbringt, sofern er ohne Finanzierung kauft. Andernfalls kann es passieren, dass Sie die entstehen Kosten tragen müssen, falls der Käufer dazu nicht in der Lage ist.
Hintergrund: Käufer und Verkäufer sind gesamtschuldnerisch für alle Kosten im Zuge eines Immobilienverkaufs haftbar.
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Nach Klärung der Finanzierung und aller Fragen zum Vertragsentwurf findet schließlich die Beurkundung des Verkaufs beim Notar statt. Hier haben beide Vertragspartner noch einmal die Möglichkeit, Fragen zu stellen und ggf. kleinere Änderungen vornehmen zu lassen.
Mit der Unterschrift unter dem Vertrag wird der Verkauf rechtskräftig. Ein Rücktrittsrecht besteht nur unter besonderen Umständen (bei arglistiger Täuschung oder Nicht-Zahlung des Kaufpreises).
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Mit Zahlung des Kaufpreises (in der Regel ca. vier bis sechs Wochen nach Beurkundung) findet der sogenannte wirtschaftliche Übergang statt. Käufer und Verkäufer treffen sich jetzt zur Übergabe der Immobilie.
Alle Rechte und Pflichten gehen zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer über. Er darf ab sofort über die Immobilie frei verfügen, hat aber auch alle Verpflichtungen (Verkehrssicherungspflicht / Gebührenzahlungen) zu erfüllen. Mit der Kaufpreiszahlung veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentümers beim Grundbuchamt. Diese Umschreibung erfolgt erfahrungsgemäß ca. vier bis sechs Wochen nach dem wirtschaftlichen Übergang. Dann ist der Eigentümerwechsel auch juristisch final abgeschlossen.
Wir sind als FALC-Team Köln, Köln-Weiden und Pulheim mit insgesamt drei Standorten in Köln vertreten, konkret in den Stadtteilen Braunsfeld und Weiden sowie direkt im Pulheimer Zentrum. Zehn höchst engagierte Kolleginnen und Kollegen kümmern sich fast rund um die Uhr um Sie und beraten Sie bei Themen wie Haus verkaufen in Köln, Wohnung verkaufen in Köln, Wertermittlung Ihrer Immobilie in Köln oder Home Staging in Köln.
Nutzen Sie die Vorteile Ihres leistungsstarken Immobilienmaklers in Köln, Köln-Weiden und Pulheim:
Wir lassen uns regelmäßig von unseren Kunden bewerten. Das machen viele Unternehmen. Was bei uns anders ist? Sie finden hier ausschließlich echte Kundenstimmen. Das unterscheidet und von vielen anderen Websites!
Die hier veröffentlichten Bewertungen stammen ausschließlich von Personen, die unsere Dienstleistungen / unser Angebot tatsächlich in Anspruch genommen haben. Eine Überprüfung der Echtheit der erfolgten Bewertungen, stammt durch manuelle Prüfung vor Veröffentlichung auf dieser Webseite.
Ich habe Herrn Thal mit dem Verkauf meiner ETW beauftragt, die von einem -gelinde gesagt-schwierigen Mieter bewohnt wird. Mit seiner ruhigen und einfühlsamen Art hat er dennoch Zugang zu diesem Mieter gefunden, so, dass Besichtigungstermine ohne größere Störungen durchgeführt werden konnten. Die Online-Präsentation in seinem Portal war hochprofessionell (3-D) , ebenso die Vertriebsaktivitäten. Am Ende hat Herr Thal mir einen Käufer präsentiert, der exakt meinen Wunschpreis bezahlt hat. Die gesamte Zusammenarbeit verlief prima, ständig wurde ich von Herrn Thal über Besichtigungstermine, Interessenten, etc. zeitnah informiert. Aus den o.g Gründen kann ich Herrn Thal mit allerbestem Wissen und Gewissen nur weiterempfehlen, und sage an dieser Stelle nochmal: Herzlichen Dank!
Meine Frau und ich haben nach einer Eigentumswohnung gesucht und sind auf einer Immobilienseite im Internet fündig geworden. Schon wenige Minuten nach unserer Kontaktaufnahme meldete sich Frau Hemati bei uns - und das obwohl sich Dutzende Interessenten auf die Immobilie bei ihr beworben haben. Die Immobilie wurde sehr gut vorab online präsentiert. Beim Besichtigungstermin konnte sie alle Fragen sehr kompetent beantworten und machte einen überaus professionellen und freundlichen Eindruck. Auch in den Wochen danach stand sie uns permanent mit Rat und Tat zur Seite - auch am späten Abend und am Wochenende und war stets schnell zu erreichen. Dieser Einsatz hat uns beeindruckt und ist nicht immer üblich. So ging der Kauf der Immobilie und der Kontakt zu den Eigentümern (trotz mehrerer Eigentümer) nach wenigen Wochen völlig unproblematisch und geräuschlos über die Bühne - dank Shila Hemati, die wir als sehr gute Maklerin kennenlernen durften, die immer für ihre Kunden da ist. Gerne wieder!
Wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll und es der Verkäuferin nicht gleichgültig ist, ob der neue Eigentümer der Etagenwohnung in die Hausgemeinschaft „passt“, dann ist von der Immobilienmaklerin auch Menschenkenntnis gefordert. Frau Hemati zeichnet sich dadurch aus, dass sie freundlich und offen – mit klarem Blick – Bewerber auswählt und dann ebenso zielsicher Vorschläge unterbreitet, wer als Käufer infrage kommt. Hier liegt eine wesentliche Stärke von Frau Hemati, der es zu verdanken ist, dass auf beiden Seiten – Käufer und Verkäuferin – sowohl Ablauf wie Resultat des Prozesses als gelungen angesehen werden.
Frau Hemati hat mich kompetent und extrem zuverlässig bei allen Fragen und Anliegen um den Kauf einer Eigentumswohnung unterstützt. Ich empfehle Frau Hemati gerne weiter und bin mit Ihrer Arbeit sehr zufrieden.
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