Haus zu kaufen in Köln

Ausstattung

Ausstattung und Modernisierungen

Rund 500.000 € Modernisierungsinvestitionen innerhalb von etwa 20 Jahren, ein deutliches Zeichen für die kontinuierliche Pflege und Weiterentwicklung der Immobilie.

Das Wohn- und Geschäftshaus zeichnet sich durch eine über viele Jahre konsequent umgesetzte Modernisierungshistorie aus. Dabei standen sowohl die technische und energetische Aufwertung wesentlicher Gebäudebestandteile als auch die Anpassung und Renovierung der vermieteten Flächen im Fokus.

2009 – Umfassender Umbau und Renovierung der Gewerbeeinheiten

Im Jahr 2009 wurden die gewerblich genutzten Flächen umfassend umgebaut und renoviert. Die Maßnahmen umfassten insbesondere:
Vollständige Umgestaltung und Renovierung der Gewerberäumlichkeiten
Erneuerung sämtlicher Bodenbeläge in den Gewerbeflächen
Erneuerung der Sanitärinstallation im Keller
Einbau neuer Wasserleitungen, unter anderem als verpresstes Edelstahl-Leitungssystem
Teilweise vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen im Bereich der Bäckerei

2013 bis 2025 – Kontinuierliche Wohnungsrenovierungen

Im Laufe der Jahre wurden verschiedene Wohneinheiten bedarfsgerecht modernisiert und renoviert.
Je nach Wohnung erfolgten dabei vollständige Renovierungen beziehungsweise einzelne Teilrenovierungen. Diese Maßnahmen unterstreichen die fortlaufende Pflege und Anpassung des Wohnungsbestands.

2018 – Umfassende Dachsanierung

Ein wesentlicher Bestandteil der Modernisierungen war die vollständige Überarbeitung des Daches.

Hierzu gehörten:
Komplette Dämmung des Daches
Vollständige Neueindeckung
Erneuerung der zugehörigen Aluminium-Einfassungen
Erneuerung der Dachrinnen
Einbau beziehungsweise Erneuerung der VELUX-Dachfenster
Durchführung sämtlicher erforderlicher Nebenarbeiten

2018 – Energetische Fassadenmodernisierung und Fenstererneuerung

Ebenfalls im Jahr 2018 wurde die Gebäudehülle umfangreich modernisiert.

Die Maßnahmen umfassten:
Dämmung der Fassade mit mineralischem Wolldämmstoff, ausdrücklich ohne Styropor
Erneuerung sämtlicher straßenseitiger Fenster
Ausstattung der erneuerten Fenster mit Dreifachverglasung
Einbau elektrischer Rollläden an den erneuerten Fenstern

Die Kombination aus Dach- und Fassadendämmung sowie den erneuerten Fenstern stellt einen wesentlichen Bestandteil der energetischen Modernisierungshistorie dar.

2018 – Massiver Überbau des Wintergartens

Im ersten Obergeschoss wurde der bestehende Wintergarten vollständig in massiver Bauweise überbaut.

2023 – Modernisierung der Wärmeversorgung

Nach Eigentümerangaben wurde die bisherige Ölheizung durch eine moderne Gasheizung des Herstellers BOSCH ersetzt.
Die Anlage ist laut Eigentümer technisch für eine mögliche spätere Einbindung einer Wärmepumpe geeignet.

Weitere Ausstattungsmerkmale und Objektvorteile

Insgesamt acht vermietete Wohn- und Gewerbeeinheiten
Sechs Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten
Unterschiedliche Wohnungsgrößen und Grundrisszuschnitte
Terrassenflächen sowie Wintergarten im ersten Obergeschoss
Umfangreich modernisierte Gebäudehülle
Kontinuierlich renovierter Wohnungsbestand
Modernisierte Gewerbeflächen
Gute Erreichbarkeit und attraktive Lage im Kölner Norden

Die beschriebenen Modernisierungen beruhen auf den Angaben des Eigentümers. Rechnungsnachweise zur Fassadendämmung können nach seiner Auskunft eingesehen werden.

Wirtschaftliche Kennzahlen und Rendite

Ein Investment mit laufenden Mieteinnahmen und einer Bruttomietrendite von rund 5,12 %.

Das Wohn- und Geschäftshaus bietet Kapitalanlegern die Gelegenheit, eine bereits vermietete Immobilie mit einer breit aufgestellten Nutzungsstruktur in einem etablierten Kölner Stadtteil zu erwerben.

Die Kombination aus sechs Wohneinheiten und zwei gewerblichen Mietverhältnissen verteilt die Erträge auf unterschiedliche Nutzer und Nutzungsarten.

Monatliche Nettokaltmiete (Ist)
10.670 €

Jährliche Nettokaltmiete (Ist)
128.040 €

Bruttomietrendite (Ist)
ca. 5,12 %

Kaufpreisfaktor (Ist)
ca. 19,53

Kaufpreis je m² vermieteter Fläche
ca. 3.156 €

Durchschnittliche Nettokaltmiete je m²
ca. 13,47 €/Monat
Die ausgewiesenen Mieteinnahmen basieren auf der aktuellen Mietaufstellung zum 01.11.2026.

Besonders positiv hervorzuheben ist, dass nach Auskunft der Hausverwaltung derzeit keine Mietrückstände oder sonstigen offenen Forderungen aus den Mietverhältnissen bestehen.

Nach Angaben des Eigentümers wurden die Mieten zuletzt überwiegend im Jahr 2025 angepasst. Für die bestehenden Mietverhältnisse wurden unterschiedliche Mietpreisfestschreibungen vereinbart.
Für die gewerblichen Mietverhältnisse gelten Festschreibungen bis Ende 2032 (Bäckerei) beziehungsweise bis Ende 2028 (Friseursalon).
Im Bereich der Wohnraummietverhältnisse bestehen bei drei Mietparteien Mietpreisfestschreibungen bis Januar 2030. Für die Mieterin Scholzen gilt eine entsprechende Vereinbarung bis zum Ende ihres Studiums. Bei zwei im Jahr 2026 neu abgeschlossenen Mietverhältnissen wurde jeweils eine zweijährige Mietpreisfestschreibung vereinbart.

Die unterschiedlichen Laufzeiten bieten Kapitalanlegern eine transparente Grundlage zur Einschätzung der bestehenden Mietverhältnisse und der zukünftigen Mietentwicklung.

Für einen Investor bedeutet dies, dass die vorhandenen vertraglichen Mietvereinbarungen und deren zeitliche Bindungen bei der langfristigen Ertragsplanung zu berücksichtigen sind.

Der besondere Reiz dieser Kapitalanlage liegt daher nicht allein in ihrer aktuellen Rendite, sondern auch in der Verbindung aus bestehendem Cashflow, einem über viele Jahre modernisierten Gebäudebestand und einem etablierten Kölner Standort.

Die Immobilie eignet sich insbesondere für langfristig orientierte Bestandshalter, die laufende Erträge und eine nachvollziehbare Modernisierungshistorie in den Mittelpunkt ihrer Investitionsentscheidung stellen.

Die dargestellte Bruttomietrendite und der Kaufpreisfaktor beziehen sich auf die aktuelle Nettokaltmiete und den ausgewiesenen Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Steuern sind hierbei nicht berücksichtigt.