Haus zu kaufen in Köln

Das Objekt

Dieses Wohn- und Geschäftshaus in Köln-Buchheim vereint großzügige Wohnungen, eine ertragsstarke Gewerbeeinheit und zahlreiche bereits durchgeführte Modernisierungen. Für Kapitalanleger eröffnet sich damit die Möglichkeit, bestehende Mieteinnahmen mit einer gezielten Weiterentwicklung der Immobilie zu verbinden.

Das im Jahr 1955 errichtete Gebäude steht auf einem ca. 308 m² großen Grundstück. Die vermietbare Gesamtfläche von ca. 519,04 m² verteilt sich auf fünf Wohnungen mit zusammen ca. 401,77 m² Wohnfläche sowie eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit ca. 117,27 m². Damit entfallen flächenbezogen ca. 77,4 % auf Wohnen und ca. 22,6 % auf Gewerbe. Vom ersten bis zum vierten Obergeschoss befindet sich jeweils eine Wohnung mit rund 85 bis 86 m² Wohnfläche. Eine ca. 61 m² große Dachgeschosswohnung ergänzt das Angebot. Die Balkone der vier Obergeschosswohnungen schaffen zusätzlichen Freiraum und bieten Platz für eine kleine Auszeit vom städtischen Alltag. Zugeordnete Kellerräume ergänzen das Platzangebot der vermieteten Wohnungen.

Die Gewerbeeinheit ist für den Betrieb einer Backstube mit Imbiss und Restaurant vermietet. Neben den eigentlichen Gewerberäumen umfasst das Mietverhältnis zusätzliche Nutzflächen, darunter einen überdachten Hof und eine Garage. Der Nutzungsmix aus Wohnen und Gastronomie prägt den vielseitigen Charakter des Hauses.

In den vergangenen Jahren wurde die Immobilie in mehreren Bereichen modernisiert. Das Dach wurde vor rund zehn Jahren vollständig erneuert. Die Erdgasheizung stammt aus dem Jahr 2022; die Zähler wurden 2023 bis 2024 durch RheinEnergie auf den aktuellen Stand gebracht. Im Ladenlokal erfolgte eine vollständige Erneuerung der Elektrik. Ein frisch gestrichenes Treppenhaus, ebenfalls frisch gestrichene Kellerbereiche und die neu gestaltete rückwärtige Fassade ergänzen die durchgeführten Maßnahmen. Das Gebäude ist der Energieeffizienzklasse D zugeordnet.

Die Wohnungen im zweiten und vierten Obergeschoss wurden einschließlich ihrer Badezimmer vollständig saniert und renoviert. Im ersten und dritten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss besteht optischer Renovierungsbedarf. Hier lässt sich durch eine zeitgemäße Gestaltung zusätzliche Wohnqualität schaffen.

Auch die Vermietungssituation bietet eine interessante Grundlage: Die aktuellen Nettokaltmieten der vier entgeltlich vermieteten Wohnungen und der Gewerbeeinheit summieren sich auf 9.735 € monatlich beziehungsweise 116.820 € jährlich. Auf die Gewerbeeinheit entfallen derzeit 5.800 € Nettokaltmiete pro Monat. Der Gewerbemietvertrag läuft bis zum 31. Juli 2029 und sieht bereits feste Mietsteigerungen vor: Zum 1. August 2027 erhöht sich die monatliche Nettokaltmiete auf 5.950 €, zum 1. August 2028 auf 6.100 €. Damit ist für diesen Zeitraum eine vertraglich vereinbarte Entwicklung der Gewerbemiete angelegt.

Die Wohnung im zweiten Obergeschoss wird derzeit von einem Familienangehörigen der Eigentümer mietfrei bewohnt. Für die Zeit nach dem Verkauf ist eine entgeltliche Vermietung vorgesehen. Orientiert an der ebenfalls sanierten Wohnung im vierten Obergeschoss wird hierfür eine monatliche Nettokaltmiete von 1.155 € kalkuliert. Vorbehaltlich einer entsprechenden verbindlichen Mietvereinbarung ergeben sich daraus Gesamtnettokaltmieten von 10.890 € monatlich beziehungsweise 130.680 € jährlich. Künftige Mietstaffeln der Gewerbeeinheit sind in dieser Berechnung noch nicht berücksichtigt.

Bei einem Kaufpreis von 2.500.000 € beträgt die Bruttomietrendite unter Einbeziehung der vorgesehenen Vermietung des zweiten Obergeschosses zu monatlich 1.155 € netto-kalt ca. 5,23 %. Voraussetzung hierfür ist der Abschluss einer entsprechenden Mietvereinbarung. Die bereits vereinbarten künftigen Mietsteigerungen der Gewerbeeinheit sind dabei noch nicht berücksichtigt.

Mit ihrer Mischung aus Wohn- und Gewerbeflächen, den bereits erfolgten Modernisierungen und weiteren Möglichkeiten zur optischen Aufwertung bietet diese Immobilie vielfältige Ansatzpunkte für eine langfristig ausgerichtete Kapitalanlage.