Verkäufer- und Vermietertipps

Profitieren Sie von unserem Know-how!

Beim Verkauf und Vermietung einer Immobilie lauern unzählige Fallstricke, die sich bei Beauftragung eines fachkundigen Immobilienmaklers umschiffen lassen. Wir veröffentlichen hier einige Hinweise dazu (ohne Anspruch auf Vollständigkeit).

Vorbereitung

VERKAUFSWERTERMITTLUNG

VERKAUFSWERTERMITTLUNG

Lassen Sie den erzielbaren Verkaufswert Ihrer Immobilie fachkundig ermitteln. Eine falsche Preisstrategie kann den Verkauf erheblich behindern und führt in der Regel zu einem deutlich schlechteren Ergebnis. Gerne erstellen wir ein Verkaufswertgutachten für Sie.

ZUSTAND DER IMMOBILIE

ZUSTAND DER IMMOBILIE

Für den Verkauf sollten Sie Ihre Immobilie optimal präsentieren. Einige Maßnahmen sind kostengünstig, bringen aber sehr viel (z.B. Erneuerung von Silikonfugen, Anstriche etc.). Diese sollten Sie unbedingt vor Vermarktungsbeginn umsetzen.

UNTERLAGEN

Unterlagen

Es gibt diverse Unterlagen, die beim Immobilienverkauf von zwingender Notwendigkeit sind. Viele davon werden von der finanzierenden Bank eingefordert. Sorgen Sie dafür, dass vor Vermarktungsbeginn alles vorliegt, am besten gleich in elektronischer Form (pdf-Dateien).

Diese Unterlagen benötigen Sie unbedingt:

Haus:
– aktueller Grundbuchauszug*
– aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (so genannte Flurkarte)*
– Grundrisse
– Flächenberechnungen
– Bescheid über Grundbesitzabgaben
– Nachweis über vorhandene Gebäudeversicherung)
– Energieausweis

Eigentumswohnung (zusätzlich):
– Teilungserklärung
– Aufteilungsplan
– Protokolle der letzten Eigentümerversammlung (besser: der letzten drei Versammlungen)
– letzte Hausgeldabrechnung
– aktueller Wirtschaftsplan

Optional sind hilfreich:
– Schnitt- und Ansichtszeichnungen
– Verbrauchsabrechnungen

* sollte nicht älter als sechs Monate sein, manche Finanzierer verlangen sogar maximal drei Monate alte Dokumente.

FOTOS

FOTOS

Um Ihre Immobilie optimal präsentieren zu können, bedarf es exzellenter Fotos. Erliegen Sie bitte nicht der Versuchung, Handy-Fotos zu machen. Diese können bei weitem nicht mit der Qualität einer Spiegelreflexkamera mithalten.

EXPOSÉ

EXPOSÉ

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es sollte einfach perfekt sein, um eine möglichst große Nachfrage zu erzeugen. Neben optimalen Fotos (s.o.) gehören dazu ansprechende Texte und alle wichtigen Informationen über die Immobilie, so auch die Daten gemäß der aktuellen Energieeinsparverordnung – kurz: EnEV (siehe: Energieausweis) oder Informationen über erfolgte Renovierungs- /Sanierungsmaßnahmen.

ENERGIEAUSWEIS

ENERGIEAUSWEIS

Seit 2014 ist die Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung und Verkauf gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Bei Abweichungen drohen Bußgelder von bis zu 15.000,- Euro! Bei Wohnungen hilft hier Ihre Hausverwaltung weiter. Für Häuser müssen Sie sich selbst darum kümmern. Gerne lassen wir einen Energieausweis für Sie erstellen.

Vermarktung

INSERATE

INSERATE

Immobilien werden heute fast ausschließlich über das Internet vermarktet. Wir inserieren unsere Immobilien grundsätzlich in fast allen verfügbaren Immobilienportalen.

Sie müssen sich einen Anbieter suchen, der eine möglichst große Verbreitung ermöglicht. Ein Inserat über drei Monate kostet bei einem der führenden Anbieter mindestens 249,- Euro. Um alle wesentlichen Immobilienportale abdecken zu können, müssen Sie aber mit Kosten von mindestens ca. € 500,- für drei Monate rechnen.

KOMMUNIKATION MIT INTERESSENTEN

KOMMUNIKATION MIT INTERESSENTEN

Sobald Ihr Inserat online ist, stellen sich im Regelfall recht schnell Anfragen ein. Stellen Sie sicher, dass Sie diese innerhalb von 24 Stunden beantworten können. Darüber hinaus sollten Sie telefonisch gut erreichbar sein und zeitnah Besichtigungstermine ermöglichen können.
Achtung: Bei Immobilien in gefragten Lagen werden Sie bis zu 100 Anfragen innerhalb von zwei Tagen erhalten.

BESICHTIGUNG

BESICHTIGUNG

Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck! Sie sollten Ihre Immobilie daher für die Besichtigung optimal vorbereiten: So präsentieren Sie Ihr Heim am besten im aufgeräumten und gereinigtem Zustand sowie optimal beleuchtet. Keine störenden, sondern allenfalls förderliche Gerüche sind wahrnehmbar.

Vermeiden Sie Sammelbesichtigungen. Sie haben die Interessenten dann nicht unter Kontrolle und können sich ihnen nicht optimal widmen.

Verkaufsabschluss

VORBEREITUNG DES BEURKUNDUNGSTERMINS

VORBEREITUNG DES BEURKUNDUNGSTERMINS

Liegt Ihnen eine Kaufzusage vor und haben Sie sich mit dem Käufer auf einen Verkaufspreis sowie auf einen Übergabetermin geeinigt, folgt die Vorbereitung des Beurkundungstermins. Ganz wichtig ist es zunächst, dass Sie dem Käufer alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen.

Dann kontaktieren Sie bitte einen Notar und übermitteln Sie ihm bitte alle relevanten Daten. Der Notar wird Ihnen und den Käufern mitteilen, was er benötigt. Er erstellt anschließend einen Kaufvertragsentwurf und versendet diesen an Käufer und Verkäufer.

KEIN VERKAUF OHNE FINANZIERUNGSZUSAGE

KEIN VERKAUF OHNE FINANZIERUNGSZUSAGE

Stellen Sie unbedingt sicher, dass der Käufer bis zum Beurkundungstermin eine Finanzierungszusage seiner Bank vorlegt oder aber einen entsprechenden Eigenkapitalnachweis erbringt, sofern er ohne Finanzierung kauft. Andernfalls kann es passieren, dass Sie die entstehen Kosten tragen müssen, falls der Käufer dazu nicht in der Lage ist.
Hintergrund: Käufer und Verkäufer sind gesamtschuldnerisch für alle Kosten im Zuge eines Immobilienverkaufs haftbar.

BEURKUNDUNGSTERMIN BEIM NOTAR

BEURKUNDUNGSTERMIN BEIM NOTAR

Nach Klärung der Finanzierung und aller Fragen zum Vertragsentwurf findet schließlich die Beurkundung des Verkaufs beim Notar statt. Hier haben beide Vertragspartner noch einmal die Möglichkeit, Fragen zu stellen und ggf. kleinere Änderungen vornehmen zu lassen.

Mit der Unterschrift unter dem Vertrag wird der Verkauf rechtskräftig. Eine Rücktrittsrecht besteht nur unter besonderen Umständen (bei arglistiger Täuschung oder Nicht-Zahlung des Kaufpreises).

WIRTSCHAFTLICHER UND JURISTISCHER ÜBERGANG

WIRTSCHAFTLICHER UND JURISTISCHER ÜBERGANG

Mit Zahlung des Kaufpreises (in der Regel ca. vier bis sechs Wochen nach Beurkundung) findet der so genannte wirtschaftliche Übergang statt. Käufer und Verkäufer treffen sich jetzt zur Übergabe der Immobilie.

Alle Rechte und Pflichten gehen zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer über. Er darf ab sofort über die Immobilie frei verfügen, hat aber auch alle Verpflichtungen (Verkehrssicherungspflicht / Gebührenzahlungen) zu erfüllen. Mit der Kaufpreiszahlung veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentümers beim Grundbuchamt. Diese Umschreibung erfolgt erfahrungsgemäß ca. vier bis sechs Wochen nach dem wirtschaftlichen Übergang. Dann ist der Eigentümerwechsel auch juristisch final abgeschlossen.

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